「不動産運用設計」の話　　　　　　不動産コンサルタント中元崇

いつからでしょう、トムヤンクンが好きになったのは。パクチーは駄目ですけど。

いまの銀座に支社が出来る前、表参道にオフィスがあった時は近くに美味いタイ
料理屋さんがあったので、何かにつけてイベントの懇親会はそこでやっていまし
た。地下にある洒落た空間での「タイスキセット」が素敵。

場所は表参道交差点角にありますので、現地に行ったらすぐ分かります。
気になる方は中元までお問合わせ下さい。

さて、なんのブログか分からなくなる前に。

昨日、電話で御相談頂いた方の話。（※ちょと内容はぼかします）

「都内で１億の中古アパートを紹介されているが、積算評価で１億２０００万も出るとの
こと。S銀行で借入可能で表面利回り８％なんですが、どう思われますか？」

という御相談。

１億×８％（表面利回り）＝800万/年間賃料（現在賃料？想定含まれている可能性有）

GPI　　800万（仮に800万が相場という前提）
▲空室損・滞納損（場所柄5％設定）
EGI　　760万
OPEX　100万（BM・光熱費・管理手数料・固定資産など）
NOI　　660万÷1億800万（価格+諸経費見込み）＝FCR　6.1％
ADS 　 600万（9000万（売価の90％）をS銀行で4.5％の25年返済で調達）
BTCF　 60万÷1800万（総コスト1億800万－融資額9000万）＝CCR　3.33％


ん～、CCR3.33％。DCR（NOI÷ADS）＝1.1


聞けば初めての不動産投資とのこと。

ちょっとDCR低いので、せめて頭金を２割にしたらどうなるか？

NOI　 660万
ADS　530万
BTCF 130万÷（総コスト1億800万－融資額8000万）＝CCR　4.6％

DCR　1.24

ん～、どうしてもこの物件が欲しいなら、もうちょい自己資金入れて頂きたい。

ただ、首都圏で同規模のアパートで組み立てしたとしたら、まだCCR10％前後で
いけるだけに、効率性を考えるともったいない、というのが本音。ですし、私な
らご紹介していないですよ、というのは伝えましたが。

本（プロの流儀）を読んで頂いて、このような御相談が増えているのは有難い
ことですが、ぜひセミナーや、直接顔をあわせて話のできる個別相談なんかに
ご参加頂けると、もっと納得していただけると思うんですが。

相談屋ではなく、実務家ですので、相談の先までお手伝いできますから。

逆に言えば実務を知ってるので、風呂敷広げられない、勝手な理屈ばかり言えない
ってのもありますけどね。

どんな物件を買うのか、とそのまえに、誰と付き合うのか、とま、この辺もやっぱ
大切かと思う今日この頃。


それでは。