「不動産運用設計」の話　　　　　　不動産コンサルタント中元崇

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なぜ？



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瑕疵担保責任というものがあります。


建物構造上主要な部分（給排水管故障、木部の腐食、白アリの害など）に瑕疵が
あった場合、修補請求、契約解除などができたりします。

まぁ、実務的には、「ここからここまで直してね、これ以上はバリューアップだから
費用負担はこうしましょう」的な、費用負担の折衝があったりすることが多いです。

さて、

中古の不動産を売買した場合は、民法の規定ですと、買主が瑕疵を「発見してから
１年間」は、修補請求だったり契約解除だったりができたりするわけです。

この「発見してから１年間」って、法律が変わらない限り半永久的なものになって
しまうので、通常、売主が個人の場合は「瑕疵担保免責」とか、「瑕疵担保責任は
引渡してから●ヶ月」という売買契約書を作成します。

契約に定めがなければ、「発見してから１年間」ですが、民法は相互で自由に取り
決めすることを認めていますので、どうするかは売主買主の自由です。

売主にとってみると、いつまでたっても「瑕疵担保請求」の可能性に脅えなければ
ならないので、ある程度の期限を設けるのは当然といえば当然なわけです。

ただ、売主が個人の場合と違って、売主が宅建業者、そして買主が一般個人の
場合ですと、宅建業法という法律が適用されてきます。

宅建業法では、この瑕疵担保請求に関して、民法の規定より不利な特約は無効と
しています。無効となるということは、民法の規定が適用されるようになるという
ことです。つまり、「発見してから１年間」は、瑕疵担保請求ができてしまうわけです。

例えば、「瑕疵担保免責」という特約を結んでしまっても、その特約は無効となり、
買主は「発見してから１年間」は瑕疵担保請求ができてしまうのです。

また、「瑕疵担保責任は引渡し後２ヵ月」とかされても、これも不利な特約ですから
「発見してから１年間」となります。

売主業者は「瑕疵担保免責」でないと契約しないと言ったところで、それで契約を
結んでしまうと、逆に自分で自分の首を絞めることになってしまうわけです。

「しめしめ免責だ」と言っても、実は半永久的な責任をしょっていた、みたいな。

しかしですね、民法より不利な特約は無効とは言うものの、売主業者さんも、
半永久的に責任を負わされてしまうと、おちおち商売もやってられません。

ですので、宅建業法は、「引き渡してから２年以上の特約は有効」と認めてくれて
います。

ここで、「じゃあ、引渡してから３年間は瑕疵担保責任負うよ」と言う奇特な業者さん
は、まずいません。

普通は、「瑕疵担保責任の期間は引渡し後２年間とする」という文言になります。

この瑕疵担保責任の事を考えると、業者が売主の方が、実は安心なのかなぁと
思う事もあるわけです。


とまぁ、かなり久しぶりに不動産ネタでした。

それでは！


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