「不動産運用設計」の話　　　　　　不動産コンサルタント中元崇

寒いのは得意ではないですが、嫌いではありません。

中元です。



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さて、物件購入時に、どこから資金調達して購入するか（できるか）というのは、
不動産投資を進めていくうえで、肝の部分ですよね。現金で買いたい方、融資
を受けられない方以外は、借入を起こしてレバレッジをかけて不動産を増やして
いくわけですが、購入希望物件に対して、資金調達先の融資額が足りないケー
スもあったりします。

例えば・・・

物件価格　　　　５０００万円
諸経費　　　　　　　４００万円
購入総コスト　　５４００万円・・・①

自己資金　　　　１５００万円・・・②

Ａ銀行融資　　　３５００万円・・・③

①－③=１９００万円－②＝４００万円

おっと、４００万円の資金ショートです。


では、諦めるか？


いえいえ、

一部分の資金を他から調達してでも収支が良いのであれば、やらなきゃいけ
ない案件もあるわけで、何か手はないかと考えてしまうわけです。
すぐ浮かぶのは「日本政策金融公庫」ですよね。

今ですと、基準金利2.35%ですが、そこから無担保融資、保証人なし融資など
いくつか融資プランがあり、金利が上乗せされたりします。あわせて、返済期間
は10年位が最長になってきます。もちろん、Ａ銀行が第一抵当順位を希望され
ますので、購入物件を担保に出そうとしても抵当権の設定「第二順位」になって
しまいます。これは認めないでしょうから、他に不動産を所有していらっしゃれば
そちらの有担保融資、もしくは保証人を立てるか、それが駄目なら無担保融資
という感じになるでしょう。

第一順位、第二順位といのは、抵当権を実行して物件を処分した場合、資金を
優先的に回収できる順番、といった感じです。誰でも一番がいいですよね。

で、例えば仮に金利が2.5%で決着し、返済期間が10年になったとします。

Ｋ％＝11.31%

そこから調達出来たとしても、まず返済すべきは、日本政策金融公庫でしょうね。

では、もし日本政策金融公庫が駄目だったら？

①Ａ銀行以外の金融機関を探す
②無担保融資してくれるところを探す
③有担保でもなるべく条件の良いところを探す


少なくとも上記の「日本政策金融公庫」と同じ位の「Ｋ％」で資金調達してこないと
収支的にも、気分的にも面白くないもんです。

購入予定物件の第二順位で融資してくれるか等ハードルは色々ありますが、
ハードルが多いほどアドレナリンが出るってもんです。


それでは。


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